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    成都房價反彈有限 核心商圈加速東擴
    來源:卓為地產 發布時間:2016-09-09
    世邦魏理仕2014年四季度房地產市場報告顯示
       近日,商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)發布《2014年第四季度成都房地產市場回顧與展望》報告。
       報告顯示,成都寫字樓市場新增供應本季創近三年新低,寫字樓凈吸納量創近兩年來新低,市場租金持續下跌。零售物業市場,位于核心商圈的遠洋太古里的開業,吸引了眾多國際一線品牌首進成都并開設旗艦店,成都傳統核心商圈亦加速東擴至紅星路大慈寺沿線。零售運營商亦紛紛加速租戶調整與物業升級。住宅市場繼續迎來政策利好,開發商年底加大優惠力度,去庫存成為首要任務,普通住宅和高端住宅市場整體銷售面積均有所回升。
    本報記者 舒婭疆
    優質寫字樓:新增需求疲軟
       2014年第四季度,成都寫字樓市場錄得339大廈C座以及萬科匯智中心兩棟乙級寫字樓交付使用,新增供應總計僅87,000 平方米,創近三年單季新低。市場新增需求疲軟,全市凈吸納量環比大幅下跌近六成,其中甲級寫字樓的跌幅更為顯著。天府新區等非核心商務區憑借其租金優勢以及日漸完善的配套設施,正逐步為國內租戶特別是新成立企業所接受,租賃需求保持平穩。而在CBD和東大街兩大核心商務區內,以小額貸款、融資擔保為代表的本土小型非傳統金融企業因資金鏈短缺而引發的退租潮開始發酵,本季錄得一批此類租戶退租的案例。受此影響,核心商務區內整體去化幾乎停滯。季內雖錄得零星幾宗外資企業搬遷升級的案例,但整體而言外企鑒于預算及租賃成本的考量,對搬遷或擴租仍持謹慎態度。受整體新增需求疲軟及市場看空情緒蔓延的影響,更多業主逐步加大租賃優惠以爭奪優質租戶。同時,甲級寫字樓對租戶的甄選條件亦逐漸放松。至季末,市場整體空置率環比微跌至36.1%。全市平均租金按同樣本季環比下降0.6%,報每月每平方米83.9元。
       分析指出,2015年,成都寫字樓市場預計將有超過100萬平方米的新增供應建成入市,其中近一半為甲級寫字樓。屆時市場空置率將持續走高,租金跌勢或仍將維持。
    國際品牌:青睞地標物業
       2014年第四季度,成都零售物業市場共錄得4個購物中心開業運營,包括位于核心商圈的遠洋太古里和晶融匯,以及非核心商圈的凱德天府和珠江廣場,新增供應共計近40萬平方米。遠洋太古里的開業為更多一線品牌首進成都或在蓉開設旗艦店創造了條件,同時也加速了成都傳統商業中心從春熙路東擴至紅星路大慈寺沿線。
       體驗消費持續升溫,特色餐飲、娛樂及書店等體驗業態持續受到零售運營商青睞,國內首家Café & Meal Muji以及方所書店、翠園等品牌相繼落戶成都。受持續活躍的需求推動,全市購物中心首層平均租金環比上漲0.3%至每天每平方米14.3元。
       而伴隨零售物業市場密集的新增供應以及電商對實體零售業的持續沖擊,零售運營商在承壓中勢必加速租戶組合和定位調整以及物業硬件的提檔升級。季內萬象城與來福士廣場基本完成又一輪品牌調整,時代百盛軟硬件的調整升級完畢,Novo百貨從天府廣場購物中心撤場。即便運營商紛紛調整以應對快速演變的成都零售物業市場格局,但零售物業表現分化仍大勢所趨。在核心商圈的物業持續受品牌青睞同時,新興商圈部分物業則只能靠提高餐飲等體驗消費業態的占比來維持入住率、聚集人氣。即便如此,本季天府新區的多個購物中心仍錄得不少品牌退租的案例。受此影響,全市整體空置率環比上升1.1個百分點至7.3%。
       2015年,位于非核心商圈的銀泰中心、大悅城等購物中心將陸續開業,成都零售物業版圖亦加速向城市外圍區域延伸。報告指出,預計“體驗消費”這一市場主線仍將持續,但不再局限于品牌引入或業態調整,競爭焦點將逐步轉向售前體驗的豐富、售中支付的創新和售后服務的升級。
    住宅市場:庫存壓力不小
       從工業物業市場情況來看,2014年第四季度,新津地區首個高標準倉儲項目普洛斯新津物流園交付使用,為成都物流倉儲市場帶來約7.5萬平方米的物流倉儲面積,新增供應較之前小幅回落。至季末受新入市項目較高空置的影響,全市平均空置率環比上漲1.6個百分點至29.5%。全市倉儲物流市場平均租金環比微降0.4%,報每月每平方米28.0元。2015年,預計約有四個倉儲項目將建成入市,但交付時間相對分散,且分散在不同區域。因此市場或將迎來去化的較好時機,租金走勢亦有機會回穩。
       住宅市場方面,第四季度,央行降息政策落地成都,多家銀行開始下調首套房以及二套房貸款利率。開發商年底去庫存成為主流趨勢。在利好政策刺激下,剛需購房者的積極性有所提高,季內主城區普通住宅市場銷售面積環比增長逾三成。高端住宅方面,本季供應與成交均主要來自城南高新區、成華區以及錦江區。房貸政策的放松帶動改善型住房需求小幅回暖,全市高端住宅成交面積按季上升近兩成。但開發商急于走量、加大優惠力度也對房價走勢造成了一定壓力,至季末成都高端住宅價格環比下降2.0%,報每平方米13900元。
       展望未來,由于2014年全年新開工住宅面積仍有所增長,2015年市場庫存量依然巨大,預計未來價格止跌反彈空間有限。
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